Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych i najbardziej kosztownych decyzji, jakie podejmujemu w swoim życiu. Przeważnie mieszkanie kupujemy na kredyt i spłacamy go przez wiele lat. Dlatego przed taką decyzją warto dokładnie zastanowić się co, gdzie i za ile kupujemy. Po niedostatku mieszkań w latach 80-tych i 90-tych, gdy kupowało się wszystko, cokolwiek zostało zaplanowane, nawet przed wykopaniem przysłowiowej "dziury w ziemi", po boomie zakupowym w latach 2000 - 2008, gdy banki ochoczo rozdawały kredyty na lewo i prawo, w tej chwili mamy w miarę stabilny rynek. Nowych mieszkań jest więcej niż potencjalnych nabywców, co daje nam szansę zakupu w przyzwoitej a czasem okazyjnej cenie mieszkania, o jakim marzyliśmy.

Jednak nie powinniśmy się do końca dać zwieść ofertom, pomimo tego, że łatwo w nich przebierać do woli - nadal możemy natknąć się na nie do końca uczciwe. W dalszym ciągu developerzy chcą sprzedawać "dziury w ziemi". Jest to dla nich najlepsza metoda na finansowanie inwestycji, niekoniecznie będąc taką dla nabywcy. Idealną sytuacją jest, gdy mamy budynek oddany do eksploatacji, możemy wtedy obejrzeć mieszkanie, jego standard, wszystkie wady i zalety lokalizacji. I to jest najbezpieczniejszy moment na zakup mieszkania. Jeśli są to ostatnie mieszkania w danym fragmencie inwestycji, możemy też uzyskać atrakcyjną cenę.

Jednak przeważnie, skuszeni niską ceną, decydujemy się na podpisanie umowy kupna mieszkania na bardzo wstępnym etapie jego realizacji, z tzw. przytaczaną już wcześniej "dziurą w ziemi". W takiej sytuacji musimy dokładnie zadbać o nasze interesy, gdyż w najgorszym przypadku budynek w ogóle może nie powstać, może powstać z dużym opóźnieniem lub jego cena oraz standard może znacząco odbiegać od naszych oczekiwań i wcześniejszych zapewnień developera. Na takie sytuacje naszym jedynym zabezpieczeniem jest umowa zawarta w postaci aktu notarialnego. Developer czy spółdzielnia będzie za wszelką cenę odciągała nas od tego zamiaru, a że to NIEPOTRZEBNE koszty, a że to niepotrzebne bo przecież jesteśmy spółdzielnią czy znanym developerem... Akt notarialny powinien zawierać OSTATECZNĄ cenę za mieszkanie - bez zapisów, że jak nam wyjdzie drożej, to dopłacicie - to MUSI być ryzyko developera - harmonogram wpłat - najlepiej poprzez powstały niedawno mechanizm finansowy, tzw konto powiernicze, które zabezpiecza nasze interesy i przekazuje fundusze na podstawie zawartego w akcie notarialnym harmonogramu postępu robót, OSTATECZNY termin oddania mieszkania oraz kary umowne za każdy dzień zwłoki w oddaniu mieszkania do użytku. Musi też zawierać warunki odstąpienia od umowy oraz przeniesienia umowy na osoby trzecie - np. jeśli budowa przeciąga się poza harmonogram, musimy mieć prawo rezygnacji.

Szczególnie spółdzielnie mieszkaniowe starają się unikać aktów notarialnych ze względu na "Prawo Spółdzielcze", które zobowiązuje spółdzielnie mieszkaniowe do końcowego rozliczenia kosztów po zakończeniu inwestycji. Możemy wtedy usłyszeć, że jeśli koszty będą mniejsze, to będziemy mieli zwrot nadpłaty. Osobiście jednak nie znam nikogo, kto nie musiał by dopłacać do mieszkania wybudowanego przez spółdzielnię. Jest to dziwne, bo teoretycznie spółdzielnie powinny mieć mniejsze koszty budowy, bo przecież nie zarabia tam ten "pazerny i chciowy developer". Analizując jednak sposób budowy przez znane mi firmy budowlane, a także z obserwacji spółdzielni mieszkaniowych budujących nowe mieszkania, dochodzę do wniosku, że to jednak developer jest w stanie taniej wybudować mieszkanie niż spółdzielnia. Developerzy przeważnie posiadają swoje lub ściśle współpracujące przy wszystkich inwestycjach biura projektowe, posiadają przeważnie powiązane kapitałowo firmy wykonawcze bądź też same posiadają zaplecze do wykonania samodzielnej inwestycji. To może bardzo przełożyć się na ostateczną cenę mieszkania. Spółdzielnie korzystają raz lub dwa razy z biur projektowych, nie posiadają zaplecza, tylko wynajmują firmy zewnętrzne do realizacji inwestycji według sobie tylko znanych kryteriów. Developer ponadto jest związany z klientem umową notarialną, spółdzielnia za wszelką cenę dopisuje zapis o "wstępnym wkładzie budowlanym oraz końcowym rozliczeniu inwestycji".

Następną ciekawą sprawą są późniejsze koszty utrzymania mieszkania. Okazuje się, że miesięczne opłaty w mieszkaniu developerskim są niższe od opłat w mieszkaniu spółdzielczym. Wielu moich znajomych sprzedało mieszkania spółdzielcze i kupiło developerskie o większym metrażu, standardzie itp. w celu zaoszczędzenia na miesięcznych opłatach. Te mogą się różnić nawet o 30%, pomimo wymienionych wcześniej różnic na korzyść mieszkania developerskiego. Jest to również dziwna sytuacja, gdyż to teoretycznie spółdzielnia powinna swoim członkom zapewniać niższe koszty. Rzeczywistość jednak jest inna.

Reasumując, warto zainwestować i podejść z proponowaną umową do jakiegoś prawnika. Proponuję tam sprawdzić, czy jakieś zapisy nie znajdują się na liście niedozwolonych klauzul UOKiK. Developer czy spółdzielnia nie może się np. powoływać, że jak przyjdzie zima to budowa może się opóźnić... Zimy są czymś normalnym w naszym klimacie i inwestor musi przewidzieć zimę w harmonogramie prac. Dlatego proponuję zapoznać się z poniższym przedrukiem broszury UOKiK publikowanym za ich zgodą, w celu uniknięcia niepotrzebnych stresów czy też kosztów.

====

Jeżeli podejmujemy decyzję o zakupie nieruchomości nowej, z reguły będziemy zmuszeni do zawarcia umowy z deweloperem, czyli podmiotem, który zawodowo trudni się budową i sprzedażą nieruchomości nowych. Zanim jednak dojdzie do podpisania takiej umowy, warto sprawdzić jego wiarygodność, rzetelność, kondycję finansową. Im piękniej wydane prospekty, wspanialsze wizje przyszłego osiedla - ogrodu, oazy na betonowej pustyni, supernowoczesnego i najbezpieczniejszego, z tym większą ostrożnością należy podchodzić do zapewnień dewelopera. Żeby zabezpieczyć swój interes przed zawarciem umowy konsument powinien:

- ustalić, czy deweloper wybudował wcześniej jakieś domy, w jakim standardzie, czy dochował terminów, a jeżeli nie, to z jakich powodów;

- zapytać osoby mieszkające we wzniesionych przez dewelopera budynkach o ich opinię na temat jakości mieszkania/domu i doświadczeń z realizacji umowy;

- bardzo dokładnie zapoznac się z planami nie tylko konkretnego budynku, ale i całego osiedla, ustalając, w jaki sposób mają być lub już są zagospodarowane sąsiednie działki, jaki jest obecnie i jaki ma być w przyszłości dojazd, gdzie są zlokalizowane sklepy, szkoły, przychodnie, itp. Z nieufnością należy podchodzić do zapewnień deweloperów, którzy - traktując to jako chwyt reklamowy - przedstawiając pobożne życzenia potencjalnych kupujących jako zamierzenia niedalekiej przyszłości lub już realizowane, lecz "zapominają" zaznaczyć, że nowa droga, czy szkoła będzie pod warunkiem, że wybuduje je gmina, a ta z kolei nie ma tego w planach w dającej się określić przyszłości;

- sprawdzić stan prawny gruntów, na których ma być wybudowane osiedle lub choćby konkretny budynek (odpis z księgi wieczystej danej nieruchomości, odpis z rejestru gruntów), a także aktualność decyzji zezwalającej na budowę i zatwierdzającej stan techniczny;

- sprawdzić, czy deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który zrzesza firmy przestrzegające dobrowolnego Kodeksu Dobrych Praktyk, a więc daje rękojmię wyższej jakości usług.


Umowa z deweloperem jest umową cywilno-prawną. Postanowienia umowy konsument może, a nawet powinien, negocjować. Wobec tego przed jej zawarciem konieczne jest bardzo dokładne zapoznanie się z treścią umowy, przeanalizowanie jej postanowień - klauzul, w razie wątpliwości skonsultowanie się z miejskim/powiatowym rzecznikiem konsumentów lub z organizacją konsumencką.

Umowa z deweloperem powinna być zawarta w formie aktu notarialnego z zachowaniem wymogów art. 9 ustawy o własnościach lokali (Ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własnościach lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2000r., nr 80, poz. 903 ze zm.)). Przepis ten stanowi, że:

1. "Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowana na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną, wskazaną w umowie osobę.

2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

Z powyższego wynika, ze tylko w przypadku zawarcia umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego, w sytuacji wadliwego lub sprzecznego z umową jej wykonywania przez dewelopera, nabywca zyskuje prawo zwrócenia się do sądu z wnioskiem o powierzenie dalszego wykonywania umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu, czyli dewelopera. To deweloper zapłaci za pracę innego wykonawcy i poniesie wszelkie ryzyko ze związanymi z tymi pracami.

Dodatkowo z przepisów wynika, że do ważności takiej umowy niezbędne jest, aby:

- deweloper uzyskał pozwolenie na budowę,
- deweloper był właścicielem gruntu, na którym budynek ma być wzniesiony,
- roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Wpisu do księgi wieczystej dokonuje się w jej dziale III (Prawa, roszczenia i ograniczenia) dla danej nieruchomości. Wpis stanowi dla potencjalnych nabywców nieruchomości (działki z budynkiem w budowie) nie tylko ostrzeżenie o roszczeniach osób trzecich, lecz także powiadomienie, że z dniem podpisania umowy kupna przejdzie na nich obowiązek wywiązania się ze zobowiązania odnośnie przeniesienia własnościodrębnych nieruchomości lokalowych. Księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały sądów rejonowych, właściwych miejscowo dla połozenia nieruchomości. Dopóki nie wzniesiono kilku- lub wielomieszkaniowego nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali, a więc i przeniesienie własności mieszkań na nabywców.

Podsumowując, jeżeli umowa z deweloperem nie jest sporządzona w formie aktu notarialnego, wskazana wyżej ochrona konsumenta nie obowiązuje. Umowa sporządzone jedynie w formie pisemnej nie gwarantuje nabywcy innej ochrony prawnej, poza ewentualnie odszkodowawczą, czyli żądaniem naprawienia szkody wyrządzonej przez dewelopera z tytułu niewykonania tej umowy.

Deweloper musi:

- być właścicielem lub użytkownikiem gruntu, na którym ma zostać wzniesiony budynek,
- mieć aktualne pozwolenie na budowę i zatwierdzony projekt techniczny budynku.

Umowę z deweloperem powinno się zawrzeć w formie pisemnej z zachowaniem formy aktu notarialnego. W umowie takiej deweloper:

- oświadcza, ze jest właścicielem gruntu i ma aktualne zezwolenie na prowadzenie budowy oraz zatwierdzony projekt techniczny,
- zobowiązuje się do wybudowania budynku, następnie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego włąsności na nabywcę,
- powinien się w niej także znaleźć wniosek o ujawnienie roszczenia w dziale III Księgi wieczystej (Prawa, roszczenia i ograniczenia) prowadzonej dla nieruchomości.

Wszelkie zmiany postanowień umowy wymagają dla swej ważności także zachowania formy aktu notarialnego.

Deweloperzy często odradzają nabywcom zawieranie umów w formie aktów notarialnych. Twierdzą przy tym, że dzięki umowie notarialnej nabywca nic nie zyskuje, niepotrzebnie zaś wydaje pieniądze na uiszczenie opłaty notarialnej. Nic bardziej błędnego. W porównaniu z ceną mieszkania wysokość opłaty, którą trzeba zapłacią notariuszowi za sporządzenie umowy przyrzeczenia, jest niewielka. Nabywca zyskuje natomiast gwarancję niezmienności warunków umowy, w tym ceny (chyba że co innego będzie wynikało z umowy, a na taką klauzulę zgodzi się nabywca), a także pozostałe wymienione powyżej uprawnienia (prawo złożenia wniosku o wyznaczenie przez sąd innego wykonawcy celem dokończenia budowy; w przypadku uchylania się dewelopera od ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności, wniesienie wniosku o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli dewelopera w tym zakresie).

Wymienionych wyżej zalet umów przyrzeczenia w formie aktu notarialnego nie mają umowy przedwstępne przygotowane przez dewelopera. Są one zwykle wielostronicowe, co zniechęca konsumentów do lektury. To może być przyczyną ogromnych kłopotów i strat finansowych, bowiem często umowy takie zaiwerają wiele postanowień w jawny sposób faworyzujących dewelopera, a krzywdzących konsumenta - nabywcę. Deweloper chce zarobić możliwie dużo na inwestycji i klauzule w umowie konstruuje tak, aby zamiar ten urzeczywistnić. W tym miejscu należy przypomnieć - umowy z deweloperami mogą, a nawet powinny być negocjowane.

Jeżeli jednak konsument ulegnie namowom dewelopera i zgodzi się na zawarcie umowy przedwstępnej bez zahcowania aktu notarialnego, musi - dla własnego dobra - zwrócić uwagę na jej treść. W umowie takiej, podobnie jak w sporządzonej przez notariusza, powinny się znaleźć określone postanowienia i szczegółowo uregulowane niżej wymienione kwestie.

1. W umowie muszą być dokładnie okreśnone strony umowy

Jeżeli deweloper prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji gospodarczej wójta/burmistrza/prezydenta miasta zamieszcza się się w umowie imię, nazwisko, nazwę firmy, jej adres, numery REGON i NIP i numer wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. W przypadku spółek prawa handlowego (np. spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, rzadziej spółek akcyjnych) niezbędne jest wskazanie siedziby spółki, numeru wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, wymienienie nazwisk i funkcji osób występujących w imieniu spółki z podaniem podstawy do reprezentacji. W przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjnych i komandytowo-akcyjnych wymienia się także wysokość kapitału zakładowego i numer NIP.

W odniesieniu do strony umowy będącej osobą fizyczną wymienia się imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego, numery PESEL i NIP. Jeżeli stroną umowy są małżonkowe, muszą podpisać ją oboje, cyba że jedno z nich udzieli pełnomocnistwa do zawarcia umowy.

2. Niezbędne jest precyzyjne wskazanie przedmiotu umowy

Deweloper zobowiązuje się bowiem do ustanowienia odrębnej własności zindywidualizowanego lokalu związanego z konkretną nieruchomością gruntową, która określana jest numerem ewidencyjnym działki, numerem lub nazwą obrębu, numerami jednośtki rejestrowej, posiadanym obszarem i adresem położenia, a także numerem księgi wieczystej, zbioru dokumentów lub numerem aktu własności ziemi.

3. Umowa musi podawać dokładne dane dotyczące:

- budynku: położenie, liczba kondygnacji, infrastruktura: media, oświetlenie, drogi dojazdowe, chodniki; brak dokładnego określenia wskazanych przykładowo, istotnych dla nabywcy, cech przedmiotu umowy może skutkować domaganiem się od nabywcy przez dewelopera uiszczenia dodatkowych kwot z tytułu np. wybudowania dróg dojazdowych,

- lokalu: piętro, łączna powierzchnia, liczba izb z podaniem ich metrażu, rozkład, rozmieszczenie okien i drzwi, parametry techniczno-eksploatacyjne lokalu, wykończenie i jego standard, z wyszczególnieniem użytych materiałów, dopuszczalnych zmian,

- części skłądowych lokalu: balkon, lodżia, piwnica, garaż, miejsce garażowe, inne.


4. W umowie określa się zakres prac budowlanych.

Należy określić w szczególności:

- kto odpowiada za wykończenie (biały montaż, podłogi, drzwi wewnętrzne, glazura, terakota, itp.) - nabywca czy deweloper,

- jakie materiały będą użyte w pracach wykończeniowych (np. drzwi z litego drewna sosnowego, czy płyta obciągnięta okleina drewnopodobną, okna drewniane czy z PCV, il szybowe, z jakim współczynnikiem, rodzaj profili, zabezpieczeń antywłamaniowych, jakiego producenta),

- jaki będzie rodzaj ogrzewania - z określeniem, czy koszt grzejników jest wliczony w cenę mieszkania.

Brak precyzji w tych kwestiach może narazić nabywcę na znaczne straty, bowiem deweloper zastosuje najtańsze materiały, a kupujący nie będzie mógł skutecznie kwestionować takiego postępowania.


5. W umowie nalezy określić precyzyjnie istotne terminy.

Najważniejsze są: termin wykończenia prac budowlanych i termin przeniesienia własności lokalu. W obu przypadkach najlepiej dążyć do wskazania konkretnej daty, a nie przedziały czasowego (np. w drugim kwartale 2010 roku).

Jeśli deweloper nie dotrzyma terminu, nabywca będzie mógł dochodzić naprawienia szkody, którą poniósł wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Odpowiedzialność dewelopera z tego tytułu mogą wyłączyć jedynie okoliczności, na których wystąpienie nie miał najmniejszego wpływu (tzw. siła wyższa, np. trzęsienie ziemi, powódź). Taką okolicznością nie są niskie temperatury występujące zimą. O tym, że w Polsce zimą pada śnieg, a temperatura spada nawet poniżej minus 10 stopni Celsjusza, deweloper doskonale wie i powinien zaplanować prace budowlane z uwzględnieniem tych okoliczności; nie uzasadniają one przedłużenia terminu realizacji zobowiązania.


6. Umowa musi jednoznacznie określać cenę.

Jednoznaczne określenie ceny należy do najważniejszych postanowień, które powinny znaleźć się w umowie. Podana cena powinna być ceną brutto. Jednak zdarza się, że deweloper w trakcie wykonywania umowy żąda dodatkowo zapłacenia podatku VAT, twierdząc, że uzgodniona w umowie przedwstępnej cena go nie zawierała. W związku z tym należy domagać się wyraźnego zaznaczenia, że ustalona cena jest ceną zawierającą podatek VAT. Precyzyjnie musi także wynikać z umowy, czy w cenę mieszkania wliczona jest należność za balkon i inne części składowe lokalu, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie, itp. Jeżeli nie - konieczne jest dodatkowe, odrębne wskazanie ich ceny.

Ważne jest ponadto uzgodnienie, że cena nie ulegnie zmianie. Jeśli jednak w umowie znajdzie się postanowienie, iż zmiana ceny może nastąpić (np. o stopień inflacji), to - co bardzo ważne - tylko w odniesienie do nieopłaconych przez konsumenta kwot. W takim przypadku nie tylko konieczne jest jednoznaczne określenie warunków, po których spełnieniu czy zaistnieniu cena umowy się zmieni i o ile. Jednocześnie nabywcy musi przysługiwać prawo do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Chodzi o to, by w okresie zwiększonego popytu na mieszkania deweloperzy nie przeciągali prac budowlanych po to, by móc podnieść ceny mieszkań (co niestety często się zdarza, bowiem skoro cena na rynku mieszkań rośnie, to im później skończy się budowa, tym droższe będzie mieszkanie, a to jest korzystne dla dewelopera, ale nie dla nabywcy.

Z umowy precyzyjnie powinien wynikać ponadto harmonogram wpłat dokonywanych przez konsumenta. Pożądanie jest, by ostatnią ratę nabywca uiszczał już po zakończeniu inwestycji i odbiorze technicznym budynku, przy podpisaniu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenoszącą jego własność na nabywcę. Skutek takiego postanowienia nie wymaga komentarza.


7. W umowie powinna się znaleźć klauzula wprowadzająca możliwość odstąpienia od umowy oraz przeniesienia praw na osobę trzecią.

Deweloperzy najczęściej wprowadzają do umów postanowienia, na podstawie których konsument może odstąpić od umowy, ale jest to skuteczne jedynie po wskazaniu osoby, na którą zostanie przeniesiony ogół praw i obowiązków wynikających z umowy.

Deweloperzy niejednokrotnie nakłaniają nabywców do udzieleniu zgody na postanowienie, moca którego zwrot kwot na rzecz odstępującego od umowy konsumenta nastąpi w nominalnej wysokości (bez waloryzacji, oprocentowania) i dopiero po wskazaniu przez niego osoby, która wstąpi w miejsce rezygnującego, podpisaniu przez tę osobę umowy i uiszczeniu określonej kwoty pieniężnej. Stąd wniosek, że deweloper gwarantuje sobie mocą takich postanowień przekazywanie konsumentowi pieniędzy z kwot przez nowego kupującego i nie zwraca konsumentowi wpłaconych przez niego kwot niezwłocznie po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Nie należą do rzadkości postanowienia, stosownie do których deweloperzy domagają się zapłacenia przez odstępującego od umowy określonej kwoty, nazywając ją często dla pozoru opłatą manipulacyjną czy administracyjną.

Czytając w umowie takie i podobne postanowienia, analizujmy je bardzo dokładnie.


8.Umowa może precyzować kary umowne.

Jeżeli w umowie strony przewidziały kary umowne, to powinny być one wprowadzone w sposób równoprawny, w sprawiedliwej dla obu stron wysokości. Deweloper nie może bowiem wyłączyć swojej odpowiedzialności za niewykonananie lub za nienależyte wykonanie umowy, nakładając przy tym karę na nabywcę, np. za nieterminowe wpłacenie kolejnej raty.

Bardzo ważne jest odpowiednie wyważenie wysokości kar umownych za opóźnienie w zakończeniu prac, odstąpienie od umowy przez dewelopera. Zbyt niska kara stanowi dla nierzetelnych przedsiębiorców pokusę do zerwania umowy i ponownej sprzedaży mieszkania, którego cena wzrosła. Może także nie stanowić rekompensaty dla nabywcy, który z powodu przedłużających się prac poniósł szkodę.

Klauzula o karze umownej wyłącza dochodzenie wyrównania szkody w faktycznej wysokości, chyba że strony umowy postanowiły inaczej. Wprowadzając do umowy postanowienie, że uprawniony mo że dochodzić odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej, zapewniamy sobie możliwość całkowitego wyrównania szkody, która została nam wyrządzona.


źródło: "Jak poradzić sobie na rynku nieruchomości", rozdział 1.1, wyd. UOKIK